El Tribunal Supremo, en su Sentencia 1636/2025, de 17 de noviembre, fija una doctrina relevante para los conflictos vecinales en edificios en régimen de propiedad horizontal: no todo lo situado en la parte superior del edificio es un elemento común por naturaleza. Mientras que la cubierta lo es y no puede usucapirse, una terraza puede tener la condición de elemento común por destino y, en determinados supuestos, ser adquirida por prescripción adquisitiva.
Origen del conflicto
La controversia surge cuando una comunidad de propietarios exige a la dueña de un ático que desaloje una zona situada en la planta superior, al considerarla un elemento común no susceptible de uso privativo. La propietaria impugna el acuerdo y ejercita una acción declarativa de dominio, alegando la posesión exclusiva durante décadas de una superficie concreta (unos 34,5 m²), utilizada primero como tendedero y después como terraza.
La clave jurídica era determinar si el espacio discutido era:
- Cubierta (elemento común por naturaleza, inusucapible), o
- Terraza (elemento común por destino, potencialmente usucapible).
Cubierta y terraza: no son lo mismo
El Tribunal Supremo confirma la distinción:
- Cubierta: elemento común por naturaleza, esencial para la estanqueidad y conservación del edificio. No puede desafectarse ni adquirirse por usucapión.
- Terraza: elemento común por destino, cuya configuración depende del título constitutivo, estatutos o acuerdos comunitarios, y que puede ser usucapida si concurren los requisitos legales.
No basta con afirmar que el espacio “está en la azotea”; es necesario analizar su función real y su uso efectivo.
Técnica casacional y valoración de la prueba
El Supremo desestima el recurso de la comunidad por un defecto clásico: pretender reabrir el debate fáctico en casación. La sentencia de instancia había declarado probado el uso exclusivo, prolongado y con signos externos de dominio, y la casación no puede alterar esos hechos.
Requisitos para la usucapión de elementos comunes por destino
El Tribunal reafirma su doctrina y recuerda que la usucapión exige una posesión cualificada, acreditando:
- Posesión a título de dueño, no por mera tolerancia.
- Publicidad del uso exclusivo, con signos externos reconocibles.
- Posesión pacífica, ininterrumpida y continuada durante el plazo legal.
- Justo título y buena fe (usucapión ordinaria) o 30 años (extraordinaria).
En el caso concreto, resultaron decisivos el acceso privativo desde la vivienda y la continuidad del uso exclusivo desde los años setenta.
La sentencia lanza un mensaje claro:
no toda terraza es intocable por la comunidad. Si se trata de un elemento común por destino y existe un uso exclusivo prolongado con apariencia de dominio, la usucapión es jurídicamente posible.
Para las comunidades, la resolución exige actuar con rapidez y prueba sólida. Para los propietarios, recuerda que la usucapión no se presume: se demuestra con hechos claros, continuados y públicos.
Fuente: economistjurist.es
