Las humedades y filtraciones suelen ser el inicio de largas disputas vecinales. La duda siempre es la misma: si el agua viene de una terraza que solo usa el vecino del primero, ¿por qué debe pagar la comunidad? Una reciente sentencia ha condenado a una comunidad de propietarios a pagar 8.000 euros por los daños causados en un local comercial debido a la falta de mantenimiento de la impermeabilización de una terraza privativa.
La clave: ¿Elemento común o elemento privado?
Para determinar quién es el responsable, la jurisprudencia distingue entre dos partes de la terraza:
- El pavimento (suelo visible): Es responsabilidad del propietario que disfruta de la terraza. Si la filtración se produce porque el vecino ha roto una baldosa o por falta de limpieza, el culpable es el propietario.
- La estructura e impermeabilización (tela asfáltica): Aunque solo un vecino la pise, la terraza cumple la función de cubierta del edificio. Por tanto, la capa aislante y la estructura se consideran elementos comunes por naturaleza.
¿Por qué ha sido condenada la comunidad en este caso?
En el caso analizado, se demostró que las filtraciones que dañaban el local inferior no se debían a un mal uso del vecino, sino al agotamiento de la vida útil de los materiales aislantes.
- Falta de diligencia: La comunidad ignoró las reclamaciones del dueño del local durante meses.
- Responsabilidad de mantenimiento: Al ser una deficiencia de la «vivienda-cubierta», la obligación de reparar la tela asfáltica recae sobre la comunidad de propietarios, según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Indemnización por daños: La condena no solo obliga a arreglar la gotera, sino a pagar 8.000 euros por los daños materiales en el local y, en muchos casos, por el «lucro cesante» si el negocio tuvo que cerrar o se vio limitado.
¿Cuándo se libra la comunidad de pagar?
La comunidad solo quedaría exenta de responsabilidad si pudiera demostrar que el daño fue causado por:
- Obras ilegales realizadas por el propietario de la terraza.
- Falta de limpieza de los sumideros que provoque embalsamientos de agua.
- Negligencia grave (por ejemplo, verter productos corrosivos que dañen el aislamiento).
Esta sentencia refuerza la idea de que la «propiedad exclusiva» de una terraza no exime a la comunidad de su deber de mantener el edificio estanco y seguro.
Fuente: Economist & Jurist
