Solemos pensar que, si aparece una gotera y el origen es un elemento común (la fachada o la cubierta), la Comunidad de Propietarios debe hacerse cargo de todo de forma ilimitada. Sin embargo, una reciente sentencia ha puesto límites a esta creencia: que el origen sea común no convierte a la comunidad en responsable automática de todos los desperfectos.
El caso: Dejadez del propietario vs. Obligación comunitaria
En este proceso, un propietario reclamaba a su comunidad una indemnización elevada por los daños causados por filtraciones de agua de lluvia a través de la fachada. Aunque se demostró que el origen era un defecto de mantenimiento del edificio, el tribunal redujo drásticamente la indemnización.
¿Por qué? Porque el propietario dejó pasar el tiempo sin hacer nada.
La clave: El deber de mitigar el daño
La justicia establece que cualquier persona que sufre un daño tiene la obligación de actuar para que este no sea mayor. En este caso, el propietario:
- No notificó las filtraciones de forma inmediata.
- Permitió que la humedad se extendiera durante meses sin poner medidas provisionales.
- No realizó reparaciones menores para evitar que el mobiliario o la pintura se degradaran totalmente.
El tribunal aplica aquí la doctrina de la «concurrencia de culpas» o negligencia de la propia víctima. Si tú ves que entra agua y no avisas, o no pones un cubo, o dejas que se pudra un mueble sin moverlo, estás contribuyendo a que el daño crezca.
¿Cuándo se exime o reduce la responsabilidad de la Comunidad?
Según esta jurisprudencia, la comunidad puede defenderse si demuestra que:
- Falta de aviso: El propietario no comunicó el problema a tiempo para que la comunidad pudiera repararlo antes de que fuera a más.
- Agravamiento voluntario: El afectado se desentendió del problema esperando a que la comunidad «se lo arreglara todo» en el futuro, permitiendo que un daño pequeño se convirtiera en uno grave.
- Impedimento de acceso: El propietario puso trabas para que los técnicos entraran a valorar o reparar la avería.
Consejos para propietarios afectados
Si tienes una filtración de un elemento común, para asegurar que te indemnicen al 100%, debes:
- Avisar de inmediato: Envía un correo o burofax al administrador en cuanto aparezca la primera mancha.
- Limitar el daño: Haz lo que esté en tu mano (secar, proteger muebles, ventilar).
- Documentar la evolución: Haz fotos desde el primer día para demostrar que el daño ha crecido a pesar de tus esfuerzos, no por tu abandono.
La comunidad tiene el deber de mantener el edificio, pero el propietario tiene el deber de cuidar su vivienda. Esta sentencia es un recordatorio de que la pasividad tiene un precio legal. Ante una gotera, el silencio del afectado puede ser interpretado como una falta de diligencia que le acabe costando parte de la indemnización.
Fuente: Economist & Jurist
