En las ventas de inmuebles entre particulares pueden surgir sorpresas desagradables años después de firmar la escritura. Una de las más habituales ocurre cuando uno de los cónyuges vende de forma unilateral una vivienda alegando que es solo suya (privativa), cuando en realidad una parte del inmueble pertenecía a la sociedad de gananciales por haberse pagado con dinero común durante el matrimonio.
En un reciente pronunciamiento, el Tribunal Supremo ha blindado al comprador de buena fe: la compraventa no se anula y la vivienda sigue siendo del nuevo propietario, aunque la finca fuera parcialmente ganancial y el otro cónyuge no hubiera firmado la venta.
El caso: La trampa de las escrituras y el Registro
El conflicto nació cuando un cónyuge figuraba en el Registro de la Propiedad como único titular y dueño exclusivo de un inmueble. Confiando en los datos oficiales que figuraban en el Registro, un tercero adquirió la vivienda pagando un precio de mercado e inscribió la compraventa a su nombre.
Tiempo después, el otro cónyuge interpuso una demanda judicial exigiendo la nulidad de la venta. Argumentaba que la vivienda se había pagado parcialmente con dinero ganancial durante el matrimonio y que, por tanto, pertenecía a ambos, por lo que la venta realizada por uno solo era nula por falta de consentimiento.
La decisión del Supremo: La fe pública registral por encima de todo
El Tribunal Supremo rechaza la pretensión de la exmujer o excónyuge y protege al adquirente aplicando el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, basándose en los siguientes pilares:
- Principio de fe pública registral: Quien adquiere un inmueble a título oneroso (pagando su precio) y de buena fe de una persona que en el Registro de la Propiedad aparece con facultades para venderlo, será mantenido en su adquisición una vez que inscriba su derecho.
- Definición de buena fe: La buena fe del comprador consiste en la creencia sincera de que el vendedor era el único y legítimo dueño de la finca. Si el Registro de la Propiedad no advertía de ninguna carga o titularidad ganancial, no se le puede exigir al comprador que investigue las cuentas bancarias o los pactos matrimoniales del vendedor.
- Protección del tráfico jurídico: El Supremo recuerda que el mercado inmobiliario se hundiría si las inscripciones registrales no dieran seguridad absoluta a quienes compran viviendas.
¿Qué ocurre con el cónyuge que se quedó sin su parte de la vivienda?
Esta sentencia no deja al cónyuge perjudicado completamente desamparado, pero cambia de forma radical contra quién y cómo debe reclamar:
- No puede recuperar la casa: La vivienda ya no regresará al patrimonio familiar porque pertenece legítimamente al comprador de buena fe.
- Reclamación de indemnización al ex cónyuge: El cónyuge burlado tiene derecho a reclamar contra el vendedor (su ex cónyuge o su herencia) el importe económico correspondiente a su cuota parte ganancial en la liquidación de la sociedad de gananciales, más los posibles daños y perjuicios derivados de haber vendido el inmueble a sus espaldas.
Esta resolución sienta un precedente vital: si un matrimonio compra o paga una casa con dinero común, pero el inmueble figura a nombre de uno solo en las escrituras y en el Registro, es fundamental instar la inscripción de la condición ganancial en el Registro de la Propiedad de forma inmediata. De lo contrario, si el titular registrado decide vender la vivienda a un tercero, la venta será irreversible.
Fuente: Noticias Jurídicas / Tribunal Supremo
