Cuando se compra una vivienda a un particular, la mayor garantía para el adquirente es consultar el Registro de la Propiedad. Si en la nota simple o escritura el vendedor aparece como único titular de la finca sin ninguna carga ni indicación de ganancialidad, la ley protege al comprador que paga su precio e inscribe su título, incluso si más adelante surge un conflicto familiar entre ex cónyuges.
El Tribunal Supremo ratifica de forma tajante que la compraventa realizada por un cónyuge a título individual es plenamente eficaz para el tercero de buena fe, aun cuando se demuestre a posteriori que el inmueble tenía un carácter parcialmente ganancial.
El conflicto de fondo
Es habitual que una persona adquiera un inmueble antes de casarse o que lo ponga a su exclusivo nombre en la escritura. Sin embargo, si la hipoteca o parte del precio se termina de pagar durante el matrimonio con dinero de la sociedad de gananciales, esa vivienda pasa a tener un régimen mixto: parte privativa y parte ganancial (artículo 1357 y 1354 del Código Civil).
El problema surge cuando el cónyuge que figura como único titular registral vende la totalidad del inmueble a un tercero sin obtener el consentimiento de su pareja. Tras la venta o el divorcio, el cónyuge excluido acude a los tribunales pidiendo la nulidad de la venta por haberse dispuesto de un bien ganancial sin su firma.
La doctrina del Supremo: El artículo 34 de la Ley Hipotecaria
El Tribunal Supremo desestima las pretensiones de nulidad planteadas por el cónyuge no vendedor y blinda al adquirente basándose en la fe pública registral:
- Tercero hipotecario protegido: Si el comprador adquiere a título oneroso (pagando el precio de mercado), actúa de buena fe y confía en la titularidad que publica el Registro de la Propiedad, su adquisición es inatacable.
- La buena fe se presume: Corresponde a quien pretende anular la venta probar que el comprador conocía perfectamente que la vivienda se estaba pagando con dinero ganancial o que actuó en conponenda con el vendedor. Si no se prueba esa mala fe, la protección registral es absoluta.
- Irrelevancia de las deudas internas del matrimonio: Los pactos, pagos con dinero común o créditos entre cónyuges no inscritos en el Registro no pueden perjudicar a terceros ajenos a la relación matrimonial.
¿Qué ocurre con los derechos del cónyuge perjudicado?
La sentencia no deja desprotegido al cónyuge que no firmó la venta, pero encauza su reclamación por la vía adecuada:
- Imposibilidad de recuperar la casa: La propiedad del inmueble queda consolidada a favor del comprador de buena fe.
- Derecho de crédito en la liquidación de gananciales: El cónyuge perjudicado no pierde el dinero que aportó la sociedad de gananciales. Podrá exigir en el proceso de liquidación de la sociedad o mediante demanda contra su ex cónyuge el importe actualizado correspondiente al valor de la cuota ganancial invertida en el piso, más la indemnización de daños y perjuicios si procediera.
Conclusión
Esta resolución reafirma la solidez del sistema registral español. Para los compradores de vivienda, supone la tranquilidad de que una verificación adecuada del Registro de la Propiedad protege la inversión de sorpresas judiciales posteriores. Para los matrimonios bajo régimen de gananciales, sirve como advertencia: si se paga una vivienda con dinero común pero figura a nombre de uno solo, es fundamental hacer constar esa circunstancia en el Registro para evitar ventas no autorizadas.
Fuente: Noticias.Jurídicas.com / Tribunal Supremo
