Si estás pensando en comprar un inmueble en una subasta judicial o administrativa para conseguir un «chollo», debes tener mucho cuidado con los impuestos. Una reciente sentencia ha confirmado que, para calcular la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Valor de Referencia de Catastro prevalece sobre el precio real de adquisición en la subasta.
El cambio de reglas de 2022
Desde la entrada en vigor de la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal en 2022, la base imponible de los impuestos inmobiliarios ya no es el «valor real», sino el Valor de Referencia determinado por la Dirección General del Catastro.
Esto genera una situación paradójica en las subastas:
- Precio de Adquisición: Puede ser, por ejemplo, de 100.000 €.
- Valor de Referencia: Puede estar fijado en 150.000 €.
- Resultado: Hacienda te obligará a pagar impuestos por los 150.000 €, independientemente de lo que hayas pagado en la puja.
¿Por qué no se aplica el precio de la subasta?
Históricamente, en las transmisiones en subasta pública (judicial, notarial o administrativa), el valor de adquisición se consideraba automáticamente como la base imponible. Sin embargo, la justicia aclara que el nuevo Valor de Referencia es una presunción legal que el contribuyente debe aceptar de entrada.
La ley actual establece que la base imponible será el valor de referencia a la fecha del devengo del impuesto, salvo que el valor declarado o el precio pagado sean superiores, en cuyo caso se tomará la mayor de las magnitudes. Es decir, Hacienda siempre gana: se aplica el valor más alto.
¿Cómo puedes defenderte?
Esta situación no significa que el Valor de Referencia sea inamovible, pero la carga de la prueba recae ahora en el ciudadano. Si el valor que marca Catastro es claramente superior al valor de mercado, el comprador tiene dos opciones:
- Autoliquidar por el Valor de Referencia y pedir la rectificación: Es la vía más segura. Se paga lo que pide Catastro para evitar sanciones e intereses, y simultáneamente se impugna la autoliquidación solicitando la devolución de ingresos indebidos.
- Impugnar el Valor de Referencia: Deberás aportar pruebas sólidas, como un informe pericial técnico, que demuestre que el estado de conservación, la ubicación o las características reales del inmueble no se corresponden con la valoración de Catastro.
El riesgo de las subastas actuales
Muchos inversores y particulares acuden a las subastas buscando rentabilidad. Sin embargo, si no se comprueba el Valor de Referencia antes de pujar, es posible que el ahorro conseguido en el precio de compra se vea drásticamente reducido por la factura fiscal.
Antes de participar en una subasta, es imprescindible consultar el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro para calcular con precisión los gastos reales de la operación.
Fuente: Tribunal Supremo / Economist & Jurist
