Cuando una Comunidad de Propietarios contrata las obras de rehabilitación de la fachada, la reparación del tejado o la instalación del ascensor, es habitual que surjan problemas: retrasos, remates defectuosos o incumplimientos de contrato. Hasta ahora, si la directiva o el presidente se mostraban pasivos o no querían «meterse en pleitos», los vecinos afectados se encontraban en un callejón sin salida.
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que cambia las reglas del juego: cualquier comunero o vecino individual puede demandar a la empresa constructora por el incumplimiento del contrato firmado por la comunidad, siempre que actúe en beneficio del colectivo.
El caso: Pasividad de la comunidad frente a una reforma defectuosa
El origen del litigio se sitúa en un edificio donde la Comunidad de Propietarios firmó un contrato de obra para acometer reformas en los elementos comunes. Las obras no se ejecutaron conforme a lo pactado o presentaron graves deficiencias. A pesar de ello, la comunidad no tomaba la iniciativa para reclamar judicialmente.
Ante esta parálisis, uno de los propietarios decidió interponer por su cuenta una demanda contra la empresa contratista solicitando el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con indemnización de daños. La constructora se defendió alegando «falta de legitimación activa»: argumentaba que el contrato lo firmó la Comunidad de Propietarios y que, por tanto, un vecino a título individual no podía reclamar en nombre de un contrato que no había firmado de forma personal.
El fallo del Supremo: La doctrina del beneficio común
El Tribunal Supremo rechaza los argumentos de la constructora y confirma la plena capacidad del vecino individual basándose en principios consolidados de la Propiedad Horizontal:
- Legitimación del comunero: Cada propietario es co-dueño de los elementos comunes del edificio. Por tanto, ostenta un interés directo y legítimo en que los contratos de conservación o reforma de las zonas comunes se cumplan escrupulosamente.
- Actuación en beneficio de la comunidad: La jurisprudencia permite que un comunero ejerza acciones judiciales en defensa de los derechos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de un acuerdo previo de la Junta, siempre que el resultado de la demanda beneficie al conjunto de los vecinos (por ejemplo, exigir que se arregle el tejado o que se devuelva el dinero cobrado de más).
- Efecto de la sentencia: Lo que consiga el vecino que demanda beneficia a toda la comunidad. Sin embargo, si la sentencia le fuera desfavorable por alguna razón de fondo, esta no perjudicará al resto de propietarios que no hayan sido parte en el proceso.
Ventajas de esta jurisprudencia para los propietarios
Esta decisión judicial supone un escudo importantísimo frente a dos problemas muy reales:
- Evita el bloqueo interno: Impide que la pasividad, el desinterés o la amistad del presidente/administrador con la empresa constructora dejen impunes las negligencias en las obras.
- Protege el patrimonio común: Garantiza que cualquier vecino comprometido pueda exigir responsabilidades legales para defender el valor de su vivienda y la seguridad de las instalaciones comunes.
Si la empresa contratada por tu comunidad ha dejado la reforma a medias, ha utilizado materiales de peor calidad o ha causado desperfectos, ya no dependes exclusivamente de una mayoría en la Junta de Propietarios para actuar. La ley y el Tribunal Supremo te facultan para exigir judicialmente que la contratista cumpla lo pactado o indemnice a la comunidad por los daños causados.
Fuente: Noticias Jurídicas / Tribunal Supremo
