Es una tentación común para quienes viven en el último piso: realizar una pequeña obra, abrir un hueco en el techo y convertir la azotea del edificio en una extensión de su vivienda. Sin embargo, la justicia ha vuelto a ser tajante. Un propietario ha sido condenado a deshacer la unión de su casa con la azotea comunitaria y a devolver el acceso al resto de los vecinos.
El conflicto: ¿Uso exclusivo o propiedad privada?
En este caso, el propietario no solo abrió un acceso directo desde su salón a la azotea, sino que instaló elementos que impedían físicamente que otros propietarios pudieran entrar en ella. Su argumento solía ser que, al estar sobre su vivienda, el uso era privativo.
Sin embargo, el tribunal fundamenta su decisión en principios básicos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
- Naturaleza del elemento: Las azoteas y cubiertas son elementos comunes por naturaleza (artículo 396 del Código Civil), ya que cumplen una función estructural de protección para todo el edificio.
- Alteración del título constitutivo: Un vecino no puede cambiar el uso de un elemento común sin el voto unánime de la junta de propietarios. Abrir una escalera privada y cerrar el paso común es una alteración ilegal de la estructura del edificio.
- Derecho de acceso: La comunidad debe tener acceso libre a la azotea para tareas de mantenimiento (antenas, chimeneas, limpieza de sumideros) y para el disfrute común si así lo establecen los estatutos.
Las consecuencias de la «obra ilegal»
La sentencia no solo obliga al vecino a cesar en su comportamiento, sino que le impone medidas drásticas:
- Demolición y reposición: El dueño debe cerrar la comunicación abierta desde su vivienda y reponer el forjado a su estado original, corriendo él con todos los gastos.
- Eliminación de obstáculos: Debe retirar cualquier puerta, cerradura o estructura que impida al resto de la comunidad acceder a la azotea por las vías comunes (escaleras del edificio).
- Costas judiciales: Generalmente, estas derrotas judiciales suelen llevar aparejada la condena en costas, lo que encarece enormemente la «reforma» fallida.
¿Cuándo sí se puede usar una azotea de forma exclusiva?
Para que un vecino pueda disfrutar de una azotea de forma privada, deben darse dos condiciones:
- Que los Estatutos de la Comunidad lo prevean expresamente (uso privativo de elemento común).
- Que, aun teniendo el uso, el vecino permita el acceso para reparaciones comunitarias y no altere la estructura (no puede techarla ni cerrarla permanentemente).
Si detectáis que un vecino está «colonizando» zonas comunes (azoteas, rellanos o patios de luces), la comunidad debe actuar cuanto antes mediante un requerimiento fehaciente (burofax). Si se deja pasar el tiempo, el vecino podría intentar alegar un consentimiento tácito, aunque en el caso de anexiones estructurales, la jurisprudencia suele ser muy protectora con la comunidad.
Antes de mover un solo ladrillo que afecte a la cubierta, pedid permiso a la Junta. De lo contrario, la «terraza de vuestros sueños» puede terminar en una orden de demolición.
Fuente: Economist & Jurist
